7 pasos para cancelar una hipoteca

Es un procedimiento en el que intervienen varios actores y para el que hay que tener en cuenta varios aspectos. El pago de la hipoteca es uno de los gastos a los que los compradores de vivienda se han de enfrentar durante años. Sin embargo, esta deuda no es perenne: tarde o temprano todo aquel que firma una hipoteca se encuentra ante la tesitura de la cancelación de la deuda. El motivo puede ser que ya ha pagado la totalidad de las cuotas o porque ha obtenido el suficiente dinero como para liquidar el préstamo.

7-pasos-para-cancelar-una-hipoteca Una herencia, un sorteo o el propio ahorro son eventualidades que ayudarían a finiquitar lo pendiente. Es en este momento cuando el propietario del inmueble se plantea cómo ha de llevar a cabo la cancelación formal de su hipoteca. Un procedimiento en el que intervienen varios actores y para el que hay que tener en cuenta varios aspectos. Vamos a detallar cuáles son los pasos que deben darse. Voluntariedad de la cancelación Por norma general, la cancelación hipotecaria es un trámite voluntario. De hecho, como subrayan desde el Colegio Oficial de Registradores, a excepción del caso de ejecución judicial de la hipoteca, “la extinción de la deuda garantizada no va a conllevar la cancelación registral de la hipoteca”. Un supuesto para el que este organismo sostiene que “es indispensable que junto con el decreto de adjudicación de la finca se presente el mandamiento de cancelación de cargas”. Por su parte, Carlos Jiménez Vilá, asesor fiscal y patrimonial, asegura que, además de en este supuesto, la cancelación hipotecaria solo es obligatoria en los casos en que el propietario del inmueble quiera venderla, así como “para pedir una segunda hipoteca sobre esta misma vivienda”.

Cancelación hipotecaria por caducidad De la misma manera, es importante que quienes se estén planteando la posibilidad de cancelar su hipoteca sepan que, desde 2002, existe la posibilidad de cancelar por caducidad las hipotecas, en aquellos casos en los que han transcurrido 21 años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura. Para ello, sostienen desde el Colegio Oficial de Registradores, se ha de constatar que ha transcurrido este periodo desde el vencimiento de la obligación garantizada “sin que resulte del registro que se está ejecutando la hipoteca” así como “que se ha interrumpido la prescripción de la acción o que se ha renovado la hipoteca”. En lo que respecta a los pasos que se han de llevar a cabo para que el propietario del inmueble se vea beneficiado de esta medida, según Carlos Jiménez Vilá únicamente es necesario que este presente “una instancia dirigida al Registro de la Propiedad solicitando dicha cancelación”. Actores que intervienen Para el resto de los casos, la cancelación hipotecaria requiere que el propietario se ponga en contacto con tres actores: el banco, el notario y el Registro de la Propiedad. En primer lugar, el interesado debe comunicar su intención a la entidad financiera que concedió la hipoteca, que procederá a preparar un certificado de deuda cero. Este documento, señala Jiménez Vilá, se ha de entregar a un notario elegido por el propietario, así como “los datos de la vivienda, el importe de la hipoteca y la responsabilidad hipotecaria”, a partir de los cuales preparará la escritura de la cancelación. En paralelo, la entidad financiera ha de enviar a la notaría a un apoderado para que firme dicha escritura. Jiménez Vilá subraya que“no es necesaria la presencia del interesado, a no ser que se trate de un crédito hipotecario”. Con esta firma, el notario finalizará la escritura de la cancelación de la hipoteca, documento que entregará al interesado previo pago de su minuta y con el que este deberá dirigirse a la Consejería de Hacienda correspondiente a su comunidad autónoma, donde liquidará el impuesto de cancelación hipotecaria, en la actualidad exento. Por último, esta liquidación deberá presentarse en el Registro de la Propiedad, que “en un plazo máximo de dos a tres días devolverá la misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca”.

Postura de la entidad bancaria Otro aspecto que han de cuidar los propietarios que vayan a cancelar la hipoteca de su vivienda es la actitud que el banco toma con respecto a este proceso. En esta línea, como señalan desde el Colegio Oficial de los Registradores, “para cancelar el pago de la hipoteca es preciso el consentimiento de la entidad financiera” sin que ello suponga, agrega Jiménez Vilá, “que se trata de un trámite que no podemos realizar por nuestra cuenta y que lo deben gestionar ellos”. Es en estos casos cuando desde el organismo que representa a los registradores de nuestro país aseguran que, si la entidad se negase a otorgarla o a impedir al propietario gestionar autónomamente el proceso, “el interesado deberá acudir a la vía judicial, tal y como establece el artículo 82.3 de la Ley Hipotecaria”. Comisiones de la cancelación En paralelo, al rol de los bancos en el proceso de la cancelación hipotecaria, el interesado en materializar este trámite debe ser consciente de la más que posible existencia del pago de una comisión de cancelación. Una probabilidad, indican desde este organismo, que dependerá “de lo que hubiese pactado en la escritura de constitución de hipoteca”. En este sentido, subrayan que en el caso de que se hubiese estipulado esa comisión “deberá pagarse, sin perjuicio de que pueda negociarse con el banco de llegar al acuerdo oportuno”.

Otra situación diferente es la posibilidad de que la entidad pretenda cargar a cuenta del interesado una comisión que no queda contemplada en el contrato hipotecario. Una situación que para Carlos Jiménez Vilá no se puede registrar pues “si en las condiciones del contrato no pone nada al respecto, el banco no puede cobrarnos nada”, motivo por el que se recomienda revisar este documento tanto a la firma del contrato como cuando se pretenda cancelar la hipoteca de manera formal. Coste de la cancelación Al tratarse de un trámite voluntario, hay que tener presente que el mismo conlleva una serie de costes, los cuales abarcan desde los servicios notariales hasta los del Registro de la Propiedad. Asimismo, como corrobora Jiménez Vilá, se ha de sumar el coste de la gestoría, en aquellos casos en los que alguien externo es el responsable de tramitar la cancelación. Una suma que este experto calcula que se sitúa en torno a un coste medio de 500 o 600 euros. Sin embargo, él mismo asegura que este coste puede reducirse “en unos 300 euros” en el caso de que sea una gestoría la encargada de llevar a cabo la cancelación de la hipoteca “siempre y cuando el coste de la gestoría sea alrededor de los 200 euros, que es lo razonable”. Un recorte del gasto que se justifica en que “además de que los honorarios de la gestoría son muy inferiores a los del banco, esta consigue el notario que económicamente convenga más”. Es por ello que recomienda que, para constatar el ahorro, el cliente ha de solicitar al banco la provisión de fondos que se debe hacer para cancelar la hipoteca y a continuación solicitar lo mismo a una gestoría, comparando ambos presupuestos. Si no se cancela formalmente Por último, y aunque la cancelación de la hipoteca sea una cuestión de carácter voluntario, hay que tener en cuenta que la omisión de este procedimiento también puede generar problemas al dueño de la vivienda sobre la cual está escriturada la hipoteca. Ello se debe, como sostiene Jiménez Vilá, a que “la cancelación de la hipoteca es un procedimiento que requiere tiempo, por lo que en situaciones en las que queremos solicitar una segunda hipoteca sobre la misma, es necesario tener cancelada la primera para garantizar ese trámite”. Una opinión que comparten desde el Colegio Oficial de Registradores, y añaden que el propietario se puede encontrar con problemas a la hora de vender la vivienda, “pues es habitual que los posibles compradores exijan la libertad de cargas de las fincas y además es indudable que estos estarán dispuestos a ofrecer un mayor precio si ha desaparecido la hipoteca del Registro de la Propiedad”.